Когда перед нами встает жилищный вопрос, мы, как правило, стараемся найти надежного риэлтора. Смена квартиры - это не покупка бытовой техники или автомобиля. Квартиры мы меняем не так часто, поэтому большинство из нас, люди в этом вопросе неискушенные. Итак, сегодня мы расскажем, как правильно выбрать риэлтора.

1. «Крупное агентство всегда надежнее»
Судить о надежности агентства только по его величине было бы неправильно. Конечно, крупная компания с большой сетью филиалов не исчезнет в момент с вашими документами и деньгами, как фирма-однодневка. Однако не факт, что вас там непременно обслужат лучше, чем в агентстве помельче. Отдельные крупные агентства в последнее время стали заслуживать нарекания из-за «конвейерного» стиля работы.

Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риэлторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя.

ВАЖНО!

Эти признаки — по совокупности — свидетельствуют о том, что фирма надежна:

• компания состоит членом риэлторских организаций;
• есть сертификат системы добровольной сертификации риэлторских услуг (такая сертификация предполагает определенные требования к профессиональному уровню);
• прозрачный и понятный договор, где, в частности, зафиксированы такие моменты:
• объем услуг агентства с полным перечислением конкретных задач, за которые берутся его сотрудники (например: юридическое сопровождение сделки, проверка «чистоты» документов, поиск покупателя или продавца, реклама объекта и т. п.);
• стоимость услуг (в процентах или абсолютных цифрах) — этот пункт должен содержать конкретную сумму комиссии, а не обтекаемые формулировки;
• четкое описание условий расторжения сделки (скажем, что будет, если впоследствии клиент передумает и решит продавать жилье самостоятельно);
• срок действия договора (и что будет, если этот срок закончился, а агентство своих обязательств не выполнило — нормально, когда клиент в этом случае ничего не платит).

2. «Идите туда, где меньше комиссия»

В последнее время многие агентства снизили комиссию. Однако всему есть предел.

— Обещания сработать менее чем за 3% от сделки — должны насторожить, — предостерегает Анна ЕВСТРАТОВА, менеджер по развитию агентства недвижимости «Открытая компания».

В частности, этот момент может означать, что часть реальной комиссии — скрытая. Например, закладывается в цену квартиры — о чем доверчивый покупатель или продавец не догадывается.

Однако это не означает, что на комиссионных нельзя сэкономить. Основных путей два.

Первый — заказать агентству только какие-то конкретные, наиболее важные для вас услуги. Скажем, вы можете сами заняться поиском вариантов своего будущего жилья, а агентству заказать только проверку «чистоты» документов продавца — в этом случае вы существенно сэкономите.

Второй путь — обратиться в агентство, работающее по принципу своеобразного риэлторского супермаркета, — за разные этапы сделки отвечают разные сотрудники, имеющие конкретную узкую специализацию. За счет такого разделения труда общая стоимость услуг агентства оказывается ниже.

3. «Услуги «частника» стоят дешевле»

— Дешевизна услуг «черного маклера» мнимая — он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство, — считает уже упоминавшаяся Анна Евстратова.

Характерное слабое место «индивидуалов» — юридическая сторона вопроса. Между тем ошибки по этой части могут очень дорого обойтись: в лучшем случае — долгими судебными разбирательствами, в худшем — потерей прав на купленную квартиру.

4. «Успех сделки зависит от личности риэлтора, поэтому лучше договориться с ним по-свойски»

То, что успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риэлтора, — правда. Однако попытка в целях экономии договориться полюбовно, не заключая договор, чревата как минимум взаимным недопониманием: за какие именно услуги вы платите маклеру и чего от него ждете. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью. Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем записано, за что вы платите.

5. «За 1,5 тысячи рублей можно получить список эксклюзивных адресов»

А вот это достаточно распространенное кидалово. «Нормальное» риэлторское агентство берет деньги по результатам своего труда за реально оказанные услуги, перечень которых должен содержаться в договоре (см. «Важно»). Если же вам предлагают заплатить за информацию, причем авансом, вы общаетесь с характерной фирмой-однодневкой, специализирующейся исключительно на сборе денег с населения.

6. «Лучший способ не быть обманутым — решать свои проблемы самому»

Увы, как показывает статистика, проблемы с последующим оспариванием сделок в основном возникают у граждан, не привлекавших специалистов.

Хотя, если вы не знакомы с рынком, не рекомендуется самостоятельно заниматься любыми сделками, в наибольшей степени это касается «альтернативы» — когда одна квартира продается, а другая взамен покупается.

— Подготовка и проведение альтернативной сделки требует трудозатрат специалистов в объеме 140 — 180 часов. Ведь иногда проверка документов на приобретаемое жилье сродни детективному расследованию, — утверждает Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом». — У неспециалиста на это уйдет намного больше времени или неизбежно пострадает качество.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

Эти случаи считаются наиболее сложными и рискованными с юридической точки зрения — самостоятельно заниматься такими сделками категорически не рекомендуется:

• квартира, которая покупается или продается, оформлена в собственность на заре приватизации (возможны нарушения прав детей, временно выписанных граждан и т. п.);
• квартира — кооперативная (обычное дело — нарушения при оформлении);
• продавцу жилье досталось по наследству;
• за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась.